阳光明媚，沙滩柔软。在中国山东省威海市乳山市，有一片洁白如银的沙滩。与韩国、日本隔海相望，被誉为“天下第一滩”、“东方夏威夷”。十几年来，乳山银滩的美景没有逃过地产商和看房群体的眼睛，成为海景房盛产之地。
据不完全统计，在这条3公里深、20多公里长的海岸线上，遍布着200多个社区。围绕银滩“拇指”地标，滨水人家、向海花园、海韵阳光花园、海都花园一字排开。每个名字都必须与海洋联系在一起。
然而，与传统认知中的海景房稀有高价不同，乳山银滩的海景房被大量开发，空置率高。现在二手市场已经卖到了“白菜价”，被当地人不情愿地称为“第二个鹤岗”。
记者在房产信息平台上查询发现，截至今年11月11-17日，银滩二手房成交均价为2722元/平方米，周都环比下降14.1%。至于具体的小户型，有很多靠近大海的海景房总价只有5万元左右，也有面积92平米总价只有6.8万元的房子，均价740元/平米。
与鹤岗可比的二手房均价相比，乳山银滩的新房已经卖出了近万的高价。据当地中介介绍，很多验房团都不知道一套二手房的差价。有的人买几套，想转卖的时候发现已经巨亏了。“银滩我基本不推荐新房，二手房可以看看。”
长寿之乡海景房往事
除了海景和生蚝，山东乳山似乎鲜为人知。事实上，乳山不仅是中国沿海的“长寿之乡”，而且是中国著名作家冯德英的小说《苦菜花》、《迎春花》、《山菊》的故事背景发生的地方，也是民族先驱“马石山十勇士”的英雄事迹发生的地方。
然而，发生更多故事的是银滩。据官方描述，乳山银滩的沙子为高品位石英砂，砂质细腻，磁性含量高。海滩中的二氧化硅含量高达98%，是一个天然疗养院。2003年，乳山是中国唯一获得联合国人居奖的地方。
甚至有一种广为流传的宣传说，银滩是全国最健康长寿的地方之一。90岁的老人随处可见，空气特别清新。也是各种慢性病、老年病患者的疗养场所。许多人患有皮肤病、哮喘、心脑血管疾病、关节疾病等。住在银滩后有所改善。
以上言论是否科学暂且不表，但对于看到商机的房地产商和对健康、养老感到压抑的人来说，将是一个极大的诱惑。正因如此，近十年来，乳山银滩涌现出一系列海景房。全国各地的老人都在不知不觉中买了一套“养老房”。
最疯狂的时期是2007年到2010年，当时被认为是乳山房地产发展的巅峰。在此期间，乳山地产总面积高达562万平方米。在海景、疗养、养老的宣传下，很多海景房如雨后春笋，让很多当地人眼花缭乱，跟着看房团的老人也是络绎不绝。
据当地中介回忆，当时很多海景房都是打着养老、看房、租房、贷款的名义。看房团的老人们都是坐大巴过来的，名义是免费玩，最后被拉到售楼处。很多人是在没有禁售的情况下起步的，一半投资一半养老买了一套房。
然而，由于房地产的大规模开发和供过于求，乳山的房价在过去十年中停滞不前，未能像其他经济发达的地方一样给投资者带来收益。想养老的人也发现，这里除了海景美，其他配套也不完善，交通不便，商业单调，但想拍却找不到“接收器”。
记者在房产中介平台上看到，周海洋明珠、将军滨海花园、管亥听涛、皇宫花园、碧海华庭北区等近一个小区的二手房价明显下跌，其中海洋明珠均价2757元/平方米，较上周下跌8.3%，将军滨海花园2370元/平方米，较上周下跌8%，管亥听涛2600元/平方米，较上周下跌5.5%。
最便宜的小区中，东海花园均价仅1083元/平方米，胡亥花园均价1233元/平方米，假日海景雍华苑南区均价1427元/平方米，白海滨海嘉园均价1606元/平方米，齐鲁海滨花园均价1732元/平方米。......
据当地一位中介介绍，乳山之所以一度成为“鬼城”，是因为一手房抢市场。当时很多老年人“一人买多套”。后来发现不适合，转手困难，导致小区空置率很高。很多地方冬季供暖达不到标准，庞大的库存导致二手房价也跟着上涨。
这些外地来的老人，有的选择不看投资收益比，安静地生活在这片沙滩上，夏天就可以退休了。有些人受不了交通不便，城市环境原始，选择低价甩卖。如今，乳山银滩大规模开发新房的场景已不多见，孤寡老人和未售出的二手房很多。
去库存化任重道远
长期以来，交通的不便深深困扰着居住在乳山银滩的人们。
今年11月，在乳山CPPCC十一届一次会议19号委员提案中，有委员建议“增加滨海新区公交班次或线路”。乳山市交通局回复称，该建议可行且必要，但由于客观因素，滨海新区增加公交班次或线路仍有一定难度。
资料显示，为方便银滩居民出行，滨海新区规划设置10条公交线路，其中4条线路到达市区，6条线路在银滩地区运行，占全市公交线路总数的13%。每天投入运营车辆45辆，占全市每天投入运营车辆总数的25%。
但由于私家车逐年增加等因素，乘坐公交出行的人数逐年减少，导致公交公司亏损严重，难以维持正常运营。此外，受新冠肺炎疫情影响，近年来银滩外来人口明显减少，对公共交通的需求也有所减少。银滩增加公交班次或线路还是有一定难度的。
公共交通不便是乳山银滩尴尬处境的一角。这几年，当地还在想尽办法去库存楼市，把海景房升级为健康城市，但楼市的局面始终没有得到根本扭转。
早在2015年，乳山就开始将银滩旅游度假区的定位调整为城市新区，建设宜居新城进行转型。乳山银滩一开始就取消了普通海景房的规划审批，并要求所有滨海项目在规划上都要配有餐饮中心、医疗、文化娱乐服务，打造“养老养生天堂”。
也是在那段时间，乳山各类老年公寓层出不穷，当地引进并建设了福星老年公寓、爱之源国际老年中心、百合老年公寓等多家养生机构。但当时也有老字号在募集资金后悄然跑路，让老人面对“一地鸡毛”无处哭诉。
乳山致力于盘活存量二手房，引导开发企业引入专业的养生养老机构，通过整栋楼回租、统一装修、与酒店管理公司、健康、物业服务公司联合运营等方式，消费因投资或短期度假造成的空置楼栋。对于一些烂尾楼，引入资本盘活。
然而直到今天，乳山近万套新房依然有人买单，二手房价持续低迷。
2020年底，因经常有购房者反映参加旅行团被强制买房，乳山召开房地产健康发展座谈会，表示将完善房地产市场监管机制，运用大数据监管房地产销售产业链全过程，探索购房冷静期机制，系统规避退房、退款问题。
2021年底，为规范海景房销售市场，乳山结合银滩房市特点，实施“六步购房法”，打造从验房签约到售后的监管机制，维护购房者合法权益。
所谓“六步购房法”，就是通过备案看房组、主动披露信息、告知权利义务、签订购房通知书、在“签约室”签订合同、实施购房“冷静期”六步机制，维护购房者的合法权益。房企必须主动履行告知义务，杜绝因虚假宣传引发的海景房交易纠纷。
乳山市住房和城乡建设局2022年工作计划中，也要加强海景房销售过程监管，对政策执行不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈，责令整改；以及全面推行“三院公示”和“五实房源”，提高房屋交易信息透明度。
有业内人士认为，乳山房地产市场的发展和政策演变，反映了部分海景或旅游资源丰富的城市面临的尴尬，即楼市去库存压力。长期来看，闲置房产的消化需要人口和产业的支撑，这对于人口刚刚超过50万，还在推进海洋渔业转型的乳山来说，任重道远。